El sector inmobiliario siempre ha sido una de las formas preferidas de inversión en España. Sin embargo, comprar un inmueble requiere un capital elevado, genera baja liquidez y conlleva una gestión activa. Los REITs (Real Estate Investment Trusts) y sus equivalentes españoles, las SOCIMIs, permiten acceder a los beneficios del inmobiliario sin sus principales inconvenientes.
¿Qué es un REIT?
Un REIT es una empresa que cotiza en bolsa y cuyo negocio consiste en poseer y gestionar inmuebles generadores de rentas: oficinas, centros comerciales, almacenes logísticos, hospitales, residencias de mayores, centros de datos o viviendas en alquiler.
Por ley, los REITs deben distribuir al menos el 90% de su renta imponible como dividendo a sus accionistas. Esta obligación los convierte en uno de los activos de mayor dividend yield del mercado, habitualmente entre el 4% y el 7% anual.
Tipos de REITs según el sector inmobiliario
- REITs de oficinas: edificios de oficinas premium en grandes ciudades. Afectados por el teletrabajo post-pandemia.
- REITs industriales y logísticos: almacenes y centros de distribución. Gran beneficiario del e-commerce. Prologis y SEGRO son referentes mundiales.
- REITs residenciales: edificios de apartamentos en alquiler. Beneficiados por la dificultad de acceso a la vivienda en grandes ciudades.
- REITs de salud: hospitales, residencias de mayores, clínicas. Beneficiados por el envejecimiento poblacional.
- REITs de data centers: infraestructura digital para almacenamiento de datos. El sector de mayor crecimiento actual. Equinix y Digital Realty son los líderes.
- REITs de retail: centros comerciales y locales comerciales. Sector bajo presión por el e-commerce.
SOCIMIs en España
Las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el equivalente español de los REITs. Las principales son Merlin Properties (oficinas y logística) y Colonial (oficinas premium en Madrid, Barcelona y París).
Ventajas e inconvenientes
Ventajas: liquidez inmediata (se venden como acciones), diversificación con poco capital, gestión profesional, dividendos elevados y protección parcial contra la inflación.
Inconvenientes: sensibilidad a los tipos de interés (los REITs caen cuando suben los tipos), exposición al ciclo inmobiliario y al ciclo económico general, tributación de dividendos como rendimiento del capital mobiliario.